민라크 투자노트
현금 1억으로 갭 투자&실거주 가능한 수도권 아파트
스티브 잡스가 스탠퍼드 대학교 졸업연설에서 말했었다.
"순간의 하나하나가 점으로 이어져 결국엔 미래에 무언가로 나를 인도한다. "
(Connecting the dots.)
이 동네를 처음 알고 관심 갖게 된 계기가 떠올라 "커넥팅 닷츠" 이야기로 서두를 풀어보았다.
이 지역은 작년 중순에 부천에 갭투자 물건을 보러 임장 갔다가 거기서 만난 중개사님이 마침 배곧에서 부동산 하시는 분이었고, 배곧도 한번 보지 않겠냐고 해서 그날 배곧을 싹 훑었다. 그리고 다시 일정을 잡아서 정왕동 구축아파트까지 보고왔다. 배곧은 신도시에 인프라가 잘 갖춰져 있어 이미 매매 가격이 많이 상승해 있었고, 나는 배곧과 바로 접하고 있는 오이도역과 정왕역 근처의 정왕동 구축 아파트들이 괜찮아 보였다. 그래서 그때부터 지금까지 눈여겨보는 지역 중의 하나로, 현재 현황과 향후 호재를 가지고 한번 다뤄보고자 한다.
인구수 56만 명 이상의 대도시 시흥
시흥시의 인구수 56만 명으로, 20년도 50만 명을 넘은 후로 2년간 50만 명 이상을 유지해 22년부 대도시 지위를 인정받게 되었다.
인구수 50만 이상의 대도시는 되어야 거래량이 안정적으로 나오기 때문에 매수해서 전세나 월세 놓기도 수월하고, 매도하고 나오기도 어렵지 않다.
뿐만 아니라 대도시 지위를 인정받은 후부터는 "도시 및 주거환경 정비법", "주택법", "도시개발법" 등 개별법에서 대도시 특례가 적용이 가능하다. 즉, 도시계획 실시계획 인가 및 변경인가 가 가능해지고, 도시 재개발 및 주택건설 권한이 확대되기 때문에 그간 지지부진했던 시흥 MTV, 시흥시 K-골든코스트 등을 비롯하여 도시재생사업, 도시정비사업 (재건축, 재개발) 등이 활성화될 수 있으리라 본다.
그중에서도 정왕동을 좋게 보는 이유가 바로 옆 배곧 신도시의 수혜지이며, 서울대병원, 시흥 K-골든코스트의 직접 수혜지이기도 한 점과 더불어 4호선 라인 오이도역과 정왕역을 끼고 있어 이 또한 좋다.
게다가 지난해 12월 29일, 시흥시에서 용적률 상향 고시도 났다. [기존 150%, 6~10층 이하]에서 [변경 230%, 30층 이하]로 변경되었기 때문에 재건축 연한이 다가오는 정왕동 일대의 구축 아파트들에 좀 더 집중해봐도 좋을 듯하다. 정왕동의 입주시기는 아래에서 다시 한번 정리해보겠다.
재건축 연한이 다가오는 정왕동 일대의 구축 아파트 입주시기
아실에서 정왕동의 아파트 입주시기를 조회해서 사진자료로 넣어보았다.
모바일에서는 눌러서 확대해 보지 않으면 잘 보이지 않을 듯하여, 리스트 화해서 아래에 다시 첨부해본다.
위에서 보듯 정왕동 일대의 구축 아파트의 입주 시기는 94년도부터 시작돼 현재 29년 차부터 27년 차, 26년 차, 가장 어린 아파트가 20년 차가 조금 넘는 단지까지 재건축 연한이 다가오는 아파트 단지가 굉장히 많다. 그리고 구축 아파트의 특성상 건폐율이 낮아 동간 간격이 넓고, 최근 용적률 상향 전까지 제한에 걸려 높은 아파트가 적은 편이다. 이 말인 즉, 재건축 시 배곧 신도시의 30층 높이의 아파트들과 스카이라인을 맞출 가능성이 크고, 이는 곧 재건축 사업의 수익성과도 직결된다. 덧붙여 윤석열 당선인의 재건축 규제 완화 정책과 맞물린다면 정왕동 일대가 크게 오르기까지 멀지 않았다는 생각이 든다.
시흥 정왕동의 미래
정왕동을 둘러싸고 K-골든코스트를 중심으로 다양한 호재가 산재해있다. 시흥의 배곧동, 정왕동 일대는 2040년까지 개발계획이 줄 서 있고, 꾸준히 하나하나 이루어지고 있어서 앞으로도 계속 주목해보면 좋을 듯한 투자처이다.
아래에 첨부한 영상은 시흥시청에서 제작한 영상인데, 공익광고스러운 연출만 참고 견디면 시흥시가 그리는 시흥의 미래가 어떤 모습인지 엿볼 수 있다.
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그리고 어떤 이들은 꿈을 현실로 바꾸며 살아간다.
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